נועם ושני השקעות ונדל"ן בע"מ נ' ארצי ואח'

פסק דין

1.האם על הנתבעים להשיב לתובעת חלק מהתמורה שקיבלו ממכירת משרד לתובעת, נוכח פער בין גודל המשרד המוצהר בהסכם לבין גודלו בפועל?

רקע וטענות הצדדים

2.ביום 27.3.11 נערך הסכם מכר במסגרתו מכרו הנתבעים לתובעת משרד מספר 101 בבנין הידוע בשם "אשקלון סנטר", ברחוב הגדוד העברי 10 באשקלון (להלן – ההסכם). בהגדרות ההסכם צויין כי נמכר משרד בקומה הראשונה בשטח של 56.7 מ"ר ברוטו, כאשר העתק תשריט המשרד צורף להסכם וסומן. עו"ד ירון יטיב הוגדר כבא כח הצדדים ותמורת המכר נקבעה על סך של 270,000 ₪ בצירוף מע"מ.

לאחר שהתובעת קיבלה חזקה בנכס התברר לה כי שטחו קטן מהמוצהר בהסכם ופנתה היא לעו"ד יטיב אשר ערך בין הצדדים הסכם נוסף ביום 19.12.11. הסכם זה נועד להסדיר את המחלוקת סביב שטח המשרד, (להלן – ההסכם המאוחר).

בהסכם המאוחר הוצהר כי התגלעו מחלוקות בקשר לשטחו של הנכס הואיל והמוכר התבסס על התשריט שצורף להסכם המכר והוסכם כי ימונה מודד מוסכם אשר יקבע את שטח המשרד, ולמדידת הנטו יש להוסיף 20.45 אחוז ברוטו קומתי מלמעלה. הוסכם שהכרעת המודד תהיה סופית ומכרעת וככל שיהיה הפרש בין המוצהר בחוזה ובין המדידה בפועל ישיב המוכר לרוכש את החלק היחסי בהתאם לתמורה שנקבעה בהסכם לפי המפתח של התמורה בהסכם למ"ר. מטעם הנתבעים חתם רק הנתבע על ההסכם המאוחר.

עו"ד יטיב פנה למודד אבנר שיאון אשר ערך מדידה ומצא כי שטח המשרד נטו הינו 37.31 מ"ר. התובעת פנתה לנתבע להשבת חלק מהתמורה ששולמה בהתאם לתוצאות המדידה ומאחר וסירב הוגשה התביעה במסגרתה עותרת התובעת להשבת התמורה בהתאם להסכם המאוחר, פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם והוצאות.

3.בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי בהסכם הצהירה התובעת כי בדקה ובחנה את הנכס ולא תהיה לה כל טענה בנוגע לאי התאמה, ולכן מנועה היא מלבקש השבה חלקית של התמורה.

נטען כי הנתבעים הסכימו לפנים משורת הדין לחתום על ההסכם המאוחר אולם מאחר והתובעת ביצעה מדידה לא מוסכמת והילכה עליהם אימים, מסרבים הם לשלם הואיל והשבת חלק מהתמורה לתובעת מהווה עשיית עושר מצידה. עוד נטען כי התובעת מדדה את הנכס טרם הסכם המכר ולכן אינה זכאית לפיצוי.

יוער כי בחקירת הנתבעים ובסיכומיהם הועלו טענות אשר זכרן לא בא בכתב ההגנה או בתצהירים. נטען כי הנתבעת אינה מחוייבת להסכם המאוחר מאחר ולא חתמה עליו ובנוסף נטען כי אין תוקף משפטי להסכם המאוחר המבוסס על נתונים שגויים הואיל והנתבע לא הצהיר על גודל ההסכם ולמעשה "אין כל יריבות בין הצדדים אם משום שקיימת אחריות שיורית של עורך ההסכם ואם משום שבהסכם המאוחר הונחו נתונים עובדתיים שגויים שאין בהם כדי לחייב את הנתבע ".

דיון והכרעה

4.יש בסיס לטענות ב"כ התובעת כי בסיכומי הנתבעים הרחיבו באופן בוטה את חזית המחלוקת. בע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, 16.2.04, פיסקה 13, נפסק כי לא תמיד ניתן להעלות טענות משפטיות אשר לא נטענו במפורש בכתבי הטענות:

"הכלל של שינוי חזית מופנה בעיקר כלפי טענות עובדתיות, אך גם כלפי טענות משפטיות שיש בהן שינוי מהותי של חזית הטיעון. אולם, כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצד שכנגד, אין לנעול את הדלת בפניה (ע"א 271/75 שושן נ' שושן, פד"י ל(1), 473, 476; ע"א 776/86 עודה נ' מנהל מס ערך מוסף, פד"י מד (4) 652, 658). המערערת לא הוסיפה עובדות, אלא טענה למשמעותן המשפטית-פרשנית בלבד, ולכן אין למנוע ממנה העלאת טענה זו (השוו ע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל נ' עיריית מעלה אדומים, פד"י נו(5) 779, 789), במיוחד לאור העובדה כי לצדדים הייתה הזדמנות להתמודד איתה והם עשו כך."

הטענה כי ההסכם המאוחר חסר תוקף משפטי, לא נטענה כלל בכתב ההגנה, כך גם הטענה להעדר תוקפו מחמת אי חתימת הנתבעת. מדובר בשינוי מהותי של חזית המחלוקת המשפטית המערבת נתונים עובדתיים ולכן מדובר בהרחבת חזית אסורה. יוער כי ממילא לא הונחה תשתית עובדתית המאפשרת לנתבע להתכחש לחתימתו על ההסכם המאוחר. לא נטען או הוכח כי הוטעה בעת שחתם על ההסכם, באופן המאפשר את ביטולו בניגוד להלכה הפסוקה לפיה אדם מודע לתוכנם של מסמכים עליהם חתם. כן לא הוכחה עילת ביטול אחרת לרבות הטענה המרומזת לכפייה בטענה כי מנהל התובעת הילך אימים על הנתבע.

הניסיון לייחס רשלנות לעו"ד יטיב אין מקומו להתברר בגדרו של הליך זה וממילא טענת הרשלנות כלפי עו"ד אשר ייצג את שני הצדדים להסכם המכר אינה מהווה הגנה כנגד הצד להסכם המאוחר שלא הוכח כי הטעה את הנתבע כדי שיחתום על ההסכם. טענת רשלנות כלפי עורך הדין שערך את ההסכם המאוחר אינה יכולה להתברר בהליך בו עורך הדין אינו בעל דין. גם הטענה כי הנתבע לא היה מוסמך לייצג את הנתבעת בחתימתו על ההסכם המאוחר, חייבה הנחת תשתית עובדתית לבירור הטענה האם פעל על דעתה כשלוח עת חתם על ההסכם המאוחר. לא ניתן בסיכומים להוסיף טענות אלו ולפיכך אין הן מהוות הגנה כנגד התביעה.

לכאורה די בקביעה זו כדי לחייב את הנתבעים מכח ההסכם המאוחר להשבת חלק מהתמורה ששולמה להם, יחד עם זאת אבחן לגופן את טענותיהן העובדתיות שנמצאו כחסרות יסוד.

אופן קביעת התמורה בהסכם

5.עו"ד יטיב העיד על נסיבות עריכת ההסכם וההסכם המאוחר. בניגוד לטענת הנתבעים כי עו"ד יטיב ייצג בעסקה רק את התובעת, מדובר בעורך דינה של החברה המשכנת של הבניין הבקיא בכל החוזים שנכרתים בו. למרות שאין חולק כי התובעת רכשה בשנת 2010 את כל המשרדים בקומה החמישית בבניין, לא הוכח קשר פסול בינה לבין עו"ד יטיב באופן שלא יכל לייצג את שני הצדדים בעסקה. התרשמתי כי העיד את העובדות לאשורן, ללא התחכמות או פרשנות מעוותת לנסיבות הברורות העולות מהמסמכים עצמם. עדותו הינה העדות היחידה של מי שאינו מעוניין בתוצאות ההליך וככזו בעלת משקל מכריע בבחינת גרסאות הצדדים.

עו"ד יטיב הבהיר כי במעמד ההסכם הציג לצדדים את תשריט הבניין שהיה במשרדו והצדדים אישרו האמור בו ומכח האמור בו נרשם שטח המשרד בהסכם. בניגוד לטענת הנתבעים בסיכומיהם כי בהסכם לא הסתמכו הצדדים על התשריט, בכתב הגנתם דווקא טענו כי נסמכו על התשריט מיום 14.11.95. התשריט צורף להסכם ובו מופיע שטח המשרד - 56.7 מ"ר ברוטו הוא השטח שנרשם בהסכם. באשר לסכום ההסכם, הבהיר כי הצדדים קבעו את המחיר אולם כל עסקאות המכר של משרדים בבניין נעשות על בסיס חישוב גודל המשרד "פר מטר". מנהל התובעת, אייל אביטן, העיד כי אמנם המשא ומתן היה בסכומים סופיים, אולם בבסיסו עמדה ההבנה כי שטח המשרד בתשריט משקף את גודלו, ועל בסיס חישובים שערך הסכים לקנות במחיר הסופי. עדותו יחד עם עדות עו"ד יטיב מטה את הכף לעבר העדפת גרסתו על פני גרסת הנתבע כי המחיר נקבע ללא קשר להצהרה בהסכם ביחס לגודל המשרד.

ממילא חתימת הנתבע על ההסכם המאוחר בו הצהיר כי בסיס ההתקשרות היתה חישוב למ"ר, שומטת את הקרקע תחת טענתו כי הגודל בהסכם לא היווה בסיס למחיר בו. אף הטענה כי הגודל פורט בהגדרות ההסכם ולא בחלק של הצהרות המוכר אין בה כדי להושיע את הנתבעים. שעה שבהגדרות הסכם מכר נקבע גודל הממכר, המוכר אינו יכול לטעון כי לא מדובר בהצהרה מטעמו.